diagnostic tel que présenté sur le site internet de la commune

Remarque préliminaire : Nous regrettons de n’avoir reçu de la part de la Commune, malgré notre demande, aucune documentation ni sur l’étude du diagnostic territorial, ni sur le PADD en cours.

Notre travail est donc basé sur l’information donnée en réunion publique et sur le diagnostic publié sur le site internet de la commune.

I – Diagnostic humain :

Contexte intercommunal :

Concernant le Programme Local de l’Habitat :   les orientations et les objectifs de ce programme doivent être mis en cohérence sur la commune avec les contraintes foncières et la capacité d’accueil redéfinies au regard des décisions de justice délimitant les espaces inconstructibles en application de la loi littoral. (Zone hors POS de la Coudoulière : jugements des 26/02/1998TANice ; 09/12/2010 TANice ; 06/06/2013 CAAMarseille et 03/03/2014 Conseil d’Etat - Zones littorales du vallon de la Coudoulière (NAb1 du POS, Nl du PLU, DPM d’arrière plage) : jugements du 21/12/2006 CAAMarseille; 22/11/2011CAAMarseille et CE 06/12/2012 - zone NAc du Vallon de Cavalas : Jugement du 07/05/2003 – Zones UE/UEb de St Asile : jugements 07/05/2003TA Nice ; 09/12/2010 TANice ; 06/06/2013 CAAMarseille et 03/03/2014 Conseil d’Etat ; 22/03/2012TAToulon, 20/11/2014 CAAMarseille ; 27/11/2015)

En effet, ces annulations réduisent la capacité d’accueil de la commune prises en compte dans le PLH établi en 2003, qui n’a pas réactualisé ses objectifs pour St Mandrier.

Concernant le Plan de déplacement urbain :

- Malgré le plan présenté (SCOT PM) qui en fait encore état, nous prenons acte du fait que le terminal du projet de tramway sur le site du Pin Rolland à St Mandrier est abandonné, ce qui nous apparaît approprié.

- Les problèmes d’enclavement de la Commune et de saturation routière ne nous semblent pas suffisamment exposés ni pris en compte dans l’analyse de la capacité d’accueil de la commune :

-          l’insuffisance des transports en commun (pas de ligne maritime La Seyne/St Mandrier,          cadences de bus insuffisantes en dehors des heures de pointe, le soir ou le Dimanche, difficultés de liaison pour l’ouest de l’agglomération…)

-          la cohabitation difficile des différents modes de transport sur le RD18

-          les engorgements quotidiens au débouché de l’isthme des Sablettes, à l’entrée du centre ville de la Seyne (aggravé par les nouveaux quartiers résidentiels) sur la route de Six-Fours

-          la paralysie routière en période estivale du fait de l’activité touristique (accueil de 22 000 personnes sur la commune de St Mandrier, plage des Sablettes…)

-          sans compter les augmentations de trafic futurs à prendre en compte au vu des projets immobiliers de la commune :   Centre touristique de la Marinière (capacité de 1000 personnes), 420 logements prévus au Pin Rolland … et des projets immobiliers seynois (Bois Sacré, possibilités immobilières du quartier de St Elme).

-          La mise en place du. Parc d’activités maritimes (P.A.M) enclavé sur le site de l’ex-BAN doit également être pris en compte dans son impact sur le trafic routier (circulation de camions et convois et des personnels) et des impacts de ce trafic sur la vie du village.

Les solutions avancées (TCSP, navettes maritimes), qui se font attendre depuis près de 20 ans, nous apparaissent déjà dépassées et insuffisantes pour résoudre efficacement ces problèmes..

Le projet de piste cyclable en bord de mer étant actuellement irréalisable du fait des mesures de sécurité mises en place par la Défense.

Ces problématiques doivent être prises en compte dans l’estimation de la capacité d’accueil et dans les scénarii de développement urbain.

Plan de situation :

Zonages annulés par voie de justice : le plan comprend des inexactitudes (répétées au niveau des « Plans de capacité foncière résiduelle ») cf. jugements cités au § PLH :

- le zonage du POS annulé en 1998 ne figure pas sur le plan (zone hors POS- ex-zone NAb2 - de la Coudoulière,). L’inconstructibilité du site a pourtant été confirmée en 2010 par l’annulation de la zone UDb1 du PLU (annulation confirmée en 2013 et 2014 par la Cour d’Appel et le Conseil d’Etat au titre des art. L.146-6 et L.146- 2 du C.U.)

- Les zonages annulés figurant sur le plan ont été annulés au POS en 2003, pour le vallon de Cavalas (zone NAc) et le site de St Asile (zones UE et UEb).

- L’annulation du zonage de St Asile est de plus figurée de façon tronquée : le Conseil d’Etat a confirmé en décembre 2015 l’inconstructibilité de la zone UC du PLU et donc de l’ensemble de la propriété autour de la maison de Maître. (cf. plan du PLU ci-dessous)

- Le zonage NAb du POS (partie Nord/Est du Domaine de l’Ermitage) a été annulé en appel en 2006 (cf. zone NAb du plan ci dessus).

- De plus le zonage Nl du PLU (ex- NDA du POS) de la partie Sud/Est du Domaine et de l’arrière plage a également nominativement été annulé lors de l’annulation du PLU en 2010 pour son règlement incompatible avec un espace remarquable. (Annulation confirmée en 2013 et 2014 par la Cour d’Appel et le Conseil d’Etat)

La représentation des zones annulées devenues inconstructibles par voie de justice est donc incomplète car elle ignore les espaces naturels littoraux remarquables de la Coudoulière et de St Asile.

Zones militaires :   ce plan n’est pas actualisé, ni sur la zone de l’ex-BAN, ni sur l’Eperon et sur la Pointe du Marégau qui ont été cédés par la Défense.

 

Besoins en logements :

- Le départ de la BAN opéré il y a déjà 13 ans (en 2003) ne nous apparaît pas en mesure justifier à lui tout seul la perte actuelle de population de la commune.

- Les paramètres justifiant les prospectives de développement démographique et de besoin en logements nous apparaissent peu convaincants et surtout peu justifiés (Par exemple : pourquoi intégrer dans les « besoins » 170 logements constitués par le renouvellement urbain, les logements vacants et les résidences secondaires qui sont tous des logements déjà existants ?   )

- Le paramètre des futurs divorces et décohabitation, extrêmement aléatoire, nous semble également tiré par les cheveux. Sur quels paramètres est-il calculé ? Il représenterait pourtant le principal poste de besoins supplémentaires.

- Il existe une certaine incohérence à constater une décroissance de la population et un solde migratoire négatif, et à extrapoler par ailleurs une croissance démographique identique à la moyenne varoise et, par là, les besoins en logements supplémentaires.

- Enfin, il nous apparaît que l’estimation de ces besoins, paramétrée principalement au regard des besoins estimés de l’agglomération Toulonnaise (PHL), ne peut être calculée qu’en tenant compte de la capacité d’accueil de la commune/presqu’île et de ses contraintes. Notamment en prenant aussi en compte sa capacité d’accueil effective (parc de 5131 logements si on inclut les logements vacants et les 2346 résidences secondaires) soit une capacité d’accueil actuelle de 9 750 habitants, déjà à la limite de la saturation en période estivale.

La commune semble avoir retenu le scénario de développement urbain le plus important.

Nous aurions aimé voir apparaitre les différents scénarii de développement possibles ainsi que les arguments justifiant du choix de la commune.

 

II - Etat initial de l’Environnement

Le diagnostic doit intégrer le classement en périmètre sensible de l’ensemble du territoire communal (arrêté ministériel du 24/11/1975)

Occupation des sols en 2014 :

- les espaces naturels sont définis en « espaces forestiers », « espaces agrestes » et « végétation clairsemée » Ce dernier terme nous apparaît tout à fait inapproprié car il évoque une végétation dégradée et dévalue le milieu naturel découvert présent sur ces sites pour la plupart remarquables, abritant des biotopes riches et des espèces protégées. Nous demandons une redéfinition plus appropriée de ces espaces (Par ex. : « espaces naturels ouverts »).

- le plan comptabilise 257 ha de zones artificialisées et 200 ha de zones naturelles : soit 457 ha .

La commune comportant 512 ha, comment sont définis les 55 ha restants ?

- Les zones militaires concernent plus que 122 ha puisqu’il en est recensé 250 ha.

Le plan représente distinctement, dans les zones militaires, des espaces naturels (en vert) et des espaces urbanisés (en gris). Que représentent les 122 ha légendés par rapport à ces espaces ?

- Le Plan ne représente pas les espaces boisés du Lazaret (en gris sur le plan), pourtant d’une importance paysagère majeure dans la Baie de Tamaris.

- Il représente le site de la Renardière comme un site urbanisé ce qui n’est pas le cas : en effet, la plupart des bâtiments légers ont été démolis en 2014 /2015 et le site remis en majorité en l’état naturel. Les quelques bâtiments dispersés encore maintenus sur le site ne lui donnent pas le caractère de zone urbaine.

Cela est d’autant plus important que ces deux sites font partie intégrante de la principale coupure d’urbanisation de la Presqu’ile dont ils constituent les littoraux Nord et Sud.

- Espaces agrestes :   le plan fait l’impasse sur la zone agricole (Nc à vocation agricole du POS) située sur le Pin Rolland.

- Enclave de « tissu urbain continu » au cœur de l’espace remarquable du vallon de la Coudoulière (chemin des roses). Cette définition est erronée : les quelques maisons dispersées sur des parcelles arborées de plus 1500 m² ne peuvent étre qualifiées de « tissu urbain continu »  Elles font partie intégrante de l’espace remarquable du vallon de la Coudoulière, comme la propriété du Conservatoire du Littoral.

Les sites naturels classés :

Le diagnostic doit intégrer le classement en périmètre sensible de l’ensemble du territoire communal (arrêté ministériel du 24/11/1975)

La carte du périmètre des espaces naturels sensibles aurait mérité de figurer dans ce diagnostic, de même que la carte des priorités d’achat du Conservatoire du Littoral.

Nous remarquons également que le site de l’Eperon ne figure pas sur le plan, malgré son achat par le Conservatoire du Littoral.

Espaces caractéristiques du Littoral :

 

Le diagnostic (tel qu’il nous est présenté) n’identifie pas les coupures d’urbanisation de Cavalas et de St Asile, ni les espaces remarquables de la commune ( Site de St Asile, espaces naturels côtiers du littoral Sud et Est, vallons de la Coudoulière et de Cavalas, espaces naturels boisés militaires de la Croix des signaux et du massif de Cépet) pourtant reconnus dans le SCOT ou dans les décisions de justice les concernant.

Patrimoines :

- Les principaux biotopes présents sur la presqu’ile sont les garants de sa biodiversité. Ils font partie de son patrimoine et devraient être mieux identifiés en vue de leur préservation. Nous pensons en particulier aux derniers milieux humides, comme le vallon de Cavalas le ruisseau du Pin Rolland ou les rus saisonniers des vallons; aux espaces ouverts de la Coudoulière ( propriété du Conservatoire, partie de la zone hors POS) de Cavalas et de St Asile (autour de la maison de maitre) ; aux milieux littoraux (plages naturelles, milieux en falaises, cotes rocheuses…)

 

Espèces patrimoniales :   seul le patrimoine floristique protégé est mentionné. Rien sur la faune et l’avifaune présente sur la presqu’île dont la richesse est attestée par les inventaires déjà réalisés sur la commune. Aucun inventaire des arbres ou des végétaux remarquables ou caractéristiques à préserver.  

Patrimoine bâti et historique : rien de mentionné dans le diagnostic, alors que St Mandrier possède un patrimoine historique militaire important et digne d’être préservé.

Le patrimoine bâti, qui constitue l’identité du village (maisons anciennes ou caractéristiques, restanques de pierres sèches, « pierre froide », puits, campanile de l’église etc…) mériterait d’être répertorié ( et pas seulement sur la frontale du Port).

Enfin St-Mandrier possède un patrimoine de « chemins d’eau (sources et puits et noria) qui mériterait d’être répertorié et préservé.

 

Enjeux :

- « Poursuivre la protection de la faune et de la flore remarquable de la presqu’île »

 

Cet enjeu devrait être exprimé de façon plus précise et volontariste comme par exemple «Protéger la faune et la flore remarquable de la presqu’île » . En effet, la préservation de la faune et de la flore ne nous semble pas avoir été suffisamment prise en compte jusqu’à aujourd’hui (projets immobiliers sur des zones naturelles remarquables, aménagements de digues sur la grève de la plage naturelle de la Coudoulière, défrichements, débroussaillages précoces, destruction de biotopes et de taxons d’espèce protégée (Vitex agnus castus) …). Ces actions ne méritent pas d’être poursuivies.

-   La faune et la flore de la presqu’île ne peuvent être protégés que par la préservation des biotopes riches et variés présents sur la presqu’île (espaces ouverts et forestiers, milieux humides, falaises, criques et plages, dune fossile de St Asile…) qui sont particulièrement fragiles car très menacés du fait de :

  • leur superficie réduite,
  • leur confinement sur la presqu’île entre mer et urbanisation,
  • leur situation morcelée entre les différents quartiers et centres urbains de la commune,
  • la densité de population présente sur la commune (la plus petite en superficie mais aussi une des plus peuplée au km² des communes du Var),
  • la pression immobilière

D’où l’importance dans le diagnostic, de pointer cette fragilité et d’inclure dans les enjeux la préservation des milieux et des biotopes présents sur la commune.

-   D’autre part, la formulation de certains enjeux nous apparaît peu claire et mériterait d’être précisée (même si nous sommes conscients qu’il s’agit d’enjeux très généraux) . Par exemple, que veut dire : « Prendre en compte les interactions avec le littoral » ? Intégrer les impacts potentiels des projets et des aménagements terrestres sur le milieu marin ? Maîtriser les pollutions ?...

Et : « surveiller l’évolution du trait de côte » ? constater les variations du niveau de la mer et l’évolution de falaises ? Mesurer et prévoir les risques de submersion ou d’éboulement en particulier pour les projets immobiliers futurs ? (on pense par exemple au site de la zone Ul de la Marinière)

Trame verte et bleue :

- Remarque réitérée concernant les boisements du Lazaret militaire qui doit être considérés comme une zone boisée.

- Les zones boisées militaires du CIN nous apparaissent également mitées, en particulier au Nord du vallon de Cavalas (ces boisements ont un impact paysager important vu de la mer, jusqu’au Sémaphore) et sur le versant boisé dominant la BAN, également très visible de l’entrée de rade et du Mourillon.

-   Des corridors doivent être ménagés entre les espaces naturels militaires (continuité écologique et réservoir de biodiversité) et les milieux naturels de la commune notamment :

             - entre le vallon de Cavalas (au Nord) et les boisements de la Croix des signaux

             - entre le vallon de Cavalas (au Nord) et le boisement du Creux St Georges

            - entre le boisement Rouget de l’Isle, le cimetière italien et les boisements militaires (Croix des signaux)

Enfin il serait judicieux de préciser le sens de la notion de « corridor en pas japonais ».

 

Un Paysage d’exception :

Il nous paraît important de préciser plus finement les éléments et les caractéristiques  du paysage qui participent à l’identité communale et à sa réputation de « Presqu’île de charme ».

Par exemple, il nous semble important de souligner :

- L’inscription de la presqu’île dans le paysage de la Rade de Toulon qu’elle ferme au Sud, avec une succession de paysages fortement perçus depuis La Seyne (Les Sablettes/Tamaris, Balaguier, Notre Dame du Mai), depuis le littoral Toulonnais (Corniche du Mourillon…) et depuis la mer (Rade et entrée de la Rade

- Dans ce cadre, le littoral boisé du Lazaret, qui ferme la Baie de Tamaris du port Pin Rolland à l’entrée du Creux St Georges au Nord de la principale coupure d’urbanisation de la Presqu’île, constitue une entité paysagère particulière à part entière et qui mérite d’être préservée.

Cela est d’autant plus important que la ville de la Seyne a entrepris le classement en zone paysagère à préserver du littoral de la baie de Tamaris, et il serait incohérent que la commune de St Mandrier ne prolonge pas ce classement sur la partie qui s’étend sur son territoire.

- « Le Littoral méridional » succession de falaises, caps, pointes, criques et plages naturelles représente la côte « sauvage » en opposition à la face Nord des Ports et du centre du village. Il comporte des éléments de paysage remarquables qu’il conviendrait de distinguer :

   - La façade Ouest du Marégau/Pin Rolland, avec la plage naturelle de St Asile au droit du site remarquable de la Pinède et avec le littoral du site inscrit

             - Les falaises de la Pointe du Marégau à la Renardière

   - La Baie de Cavalas, avec les plages naturellesdela Coudoulière et de Cavalas au débouché des vallons, séparées par la côte rocheuse de la « Corniche d’Or »

               - La côte rocheuse de la façade Est de Cépet au Fort de la Caraque avec ses paysages

           boisés.

- L’entité paysagère des «espaces aménagés de la pointe Est »  photographiées dans le diagnostic représentent le littoral Nord de la Presqu’île, au-delà de l’entrée du port : le site de l’Ecole de Plongée et du Parc d’activités marines).

- Les reliefs collinaires, qui dominent le paysage comme le massif boisé de la Croix des signaux qui supporte le Sémaphore, visible de pratiquement tous les points de la presqu’île et de l’ensemble de la rade; la colline de Cépet qui le prolonge jusqu’à la pleine mer ; le massif boisé du Lazaret/Renardière, coupure d’urbanisation entre le village et le Pin Rolland. 

- Enfin, il importe de relever les principales caractéristiques de l’identité paysagère du village de St Mandrier (le port, le village autour de l’Eglise, les crêtes boisées …)

Les enjeux :  

- Au vu de cette énumération, les enjeux proposés nous apparaissent trop évasifs en particulier concernant les enjeux de protection et de sauvegarde des éléments de paysage qui font le charme et l’attrait de la presqu’île ou qui caractérisent le village.

- Que veut dire « le grand paysage d’exception » ?

Les risques :

-   Le risque d’inondation n’est pas pris en compte. Il est pourtant présent sur la commune qui a fait l’objet à ce sujet de 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, le dernier en 2011.

Il est lié à la situation des espaces urbains au bas du relief collinaire lors des épisodes de fortes pluies  (village situé dans la dépression du Creux St Georges cerné d’un cirque de collines, site du Marégau dominé par le massif du lazaret) et à l’imperméabilisation des sols (urbanisation, routes, et parkings bitumés) sur les versants de colline et les zones de collection des eaux.

Ce risque doit être pris en compte dans les perspectives de développement urbain.

-   Le site de stockage du Lazaret :     le périmètre du PPRT devrait figurer dans le diagnostic

 

III - Le diagnostic territorial :

Le Tissu urbain - Le secteur militaire : Les centres techniques du CIN sont regroupés en pôles, au sein des importants espaces naturels boisés qui forment des espaces de continuité écologique.

La mobilité :

L’enclavement routier de la commune est à souligner, ainsi que les caractéristiques des liaisons routières (voies type montagne en raison du relief) et les difficultés de liaisons entre les 2 quartiers dues également à ce relief, en particulier concernant les modes doux (piétons et vélos).

L’absence de liaison par voie maritime entre le village (qui concentre la plus grosse partie des résidences principales) et le centre-ville de La Seyne est également à souligner.

 

Origine des sols consommés entre 2003 et 2014 :  

On notera que durant ces années, nombre de projets immobiliers concernant des sites patrimoniaux ont été annulés par voie de justice ( cf. les jugements cités plus haut).

Les permis de construire délivrés sur la zone ND de l’Eperon entre 2007 et 2014 ne sont pas pris en compte.

Capacités foncières résiduelles et le POS :    

Ce plan comprend plusieurs erreurs :

- Le zonage NAb2 annulé en 1998 (zone hors POS de la Coudoulière) n’y figure pas en temps que tel.

-   Son inconstructibilité au titre de la loi Littorale (art. L.146-6 du CU) a été confirmée par l’arrêt annulant le PLU en 2013 et le Conseil d’Etat en 2014. Or, le plan classe une partie boisée de cette zone (parcelle B 2229 en pointe Nord/Ouest) en zone foncière constructible, ce qui n’est pas compatible avec son inclusion dans l’espace remarquable inconstructible.

- La zone UEb de St Asile, reconnue également comme un site concerné par la loi Littorale au titre de l’art. L.146-6 du CU, ne figure pas non plus dans les zones annulées inconstructibles au POS.

Capacités foncières résiduelles :

Les mêmes remarques sont à formuler concernant les mêmes zones citées ci-dessus qui ne peuvent être considérées comme des réserves foncières urbanisables.

Enfin, certaines zones ne nous apparaissent pas appropriées à cet effet, comme la zone du Vert bois le long de la CD 18, ou celle de l’extension de la zone UD du Pin Rolland de l’autre côté de la route de la mer, sur une partie boisée du site St Asile comprise en majorité dans la zone des 100 m, qui nous apparaît comme faisant partie intégrante du site remarquable d’arrière plage et de la coupure d’urbanisation.

Il y a une incohérence entre l’évaluation de la capacité d’accueil (estimée ici à environ 300 logements) et l’estimation des besoins en logements chiffrée par la commune au regard du PHL à 430 nouveaux logements supplémentaires, chiffre qui apparaît à l’évidence surestimé au vu du parc immobilier déjà existant, des capacités foncières disponibles ainsi que des contraintes inhérentes à la presqu’île..

Enfin, la démarche de modification simplifiée du POS, menée actuellement par la commune, en parallèle avec l’élaboration du PLU, afin d’ouvrir à l’urbanisation les zones NAa1 et NA2 pour un programme de 420 logements, doit absolument être prise en compte dans ce diagnostic